关于我市房地产市场监管工作情况的调查报告

 

──2017年10月30日在仙桃市第九届人民代表大会常务委员会第六次会议上

 

市人大城环委主任委员　 何　 凡

 

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

近年来，市政府及房地产市场监管部门深入贯彻党中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的指导思想，切实履行职责，整顿规范市场、完善监管制度、强化监管措施、加强矛盾化解，去库存、控房价、稳市场，保持了我市房地产市场的平稳健康发展。

一、基本情况

我市城市建设的发展态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我市房地产市场前景纷纷看好。1-9月，全市商品房销售面积146万m2，同比增长36%；其中商品住房销售面积128万m2，同比增长34%。商品房销售12998套，同比增长34%；其中商品住房销售11213套，同比增长33%。全市商品住房销售均价为3926元/m2，同比增长24%；城区商品住房成交均价4087元/m2，同比增长23%；乡镇商品住房成交均价为1709元/m2，同比增长8%。元-8月，我市商品房平均价为3817元/m2，比天门低190元/m2，比潜江低104元/m2，比汉川低383元/m2；9月份，我市商品住房价4611元/m2，环比上月上涨11.5%，基本上达到周边同类城市水平。

至9月30日，我市新商品房实际库存182万m2，剔除乡镇数据，城区新建商品房实际库存156万m2，其中商业、车库、办公用房等约111万m2，需要5-8年才能消化，而住宅库存仅45万m2，消化周期不足半年，低于全省平均水平。

同时，我市2015、2016、2017年8月末，房地产开发贷款余额分别为13.01亿元、23.66亿元、24.44亿元；个人住房刚需的信贷余额（含住房消费贷款）分别为59.58亿元、72.16亿元、87.5亿元。全市房地产贷款保持在满足合理需求的平衡状态。

二、主要成绩

（一）整治规范市场。近年来，市政府及房产局等相关部门开展了房地产市场秩序专项整治，依法严厉打击违法违规行为。对惜盘捂盘、随意涨价等行为，在项目现场进行监督检查，并对信息披露作出要求，规范企业销售行为。对暴露出来的价格欺诈等普遍反映突出的问题，市房产局及时介入，与市物价局配合开展房地产市场明码标价大检查。对房价上涨较快的项目负责人进行了集中约谈。先后对全市40家房地产开发企业和7家房地产中介机构进行了拉网式排查，发现8个方面的突出问题，下达整改通知书16份，责令限期整改。对整改不到位或情节严重的5家违法违规企业，进行了立案调查，进一步的规范了市场。

（二）完善监管制度。一是完善预售资金监管制度。做到了预售资金应进必进，专款专用，确保预售资金用于项目工程建设。目前全市37个商品房预售项目资金监管专户总归集资金55.89亿元，总拨付49.92亿元，留存5.97亿元，留存占比11%。2015年以来批准预售项目无一起“烂尾”楼盘出现，为维护我市房地产市场的稳定提供了强有力保障。二是完善交易合同网签备案制度。我市实行了所有房屋交易网签备案管理全覆盖。今年又制定了严控购房合同更名的监管措施，要求签订商品房买卖合同严格执行购房实名制，切实增强了网签备案合同的严肃性，做到变更有章可循，遏制炒房行为。同时，还完善了商品房预售许可制度，对申请预售的商品住房项目工程形象进度进行了进一步明确。

（三）强化监管措施。一是加强企业信用管理。建立了房地产开发、中介企业信用管理平台，将企业的基本信息、项目信息、信用信息等通过房产局门户网站向社会公开，引导购房人选择合法合规的企业。加大违法违规行为的信息公开力度，开设房地产开发、中介企业不良信用扣分和行政处罚专栏，向社会公开企业的违法违规信息、未备案的房地产经纪机构名单等。二是开展失信联合惩戒。建立了房产、国土、物价、公安、金融等部门的联动监管机制，共享违法违规企业的不良信用记录，采取了限制购置土地、不提供金融服务等联合惩戒措施。

（四）加强矛盾化解。市政府及房产局等相关部门加强市场监管，防范和化解房地产领域风险。规定房地产开发企业售房必须出示《购房须知》，明确交易卖方告知事项和买方注意事项，增强了购房人权益保障和风险防范能力。认真开展了房地产领域非法集资风险大排查，抓好在建在售楼盘矛盾隐患排查和问题及时化解工作，为企业和群众构建安全的消费环境。今年市房产局率先完成“世界城”问题楼盘办证包保任务，维护了社会稳定。

三、存在的主要问题

一是区域发展不平衡。区域分化明显，我市城西供地量较大，楼盘较多，但城东和南区供地相对较少，特别是城南新区，随着政府南迁，南城需求量较大。从我市楼盘销售特点来看，随着政府、教育医疗等公共服务部门的不断南迁，尤其是高铁支线的选址建设，南城新区的学区房销售火爆，供不应求，楼价呈现井喷式上涨。老城区均价基本在4000元/m2，而南城新区热点区域房价突破5500元/m2，而且“一房难求”。

二是存量房地产用地数量过大。根据年初清理数据来看，我市未动工和未全面动工项目用地62宗，未开发土地面积3204.29亩，可开发建筑面积为745.99万m2。原因主要是有的楼盘遗留问题多不能动工，有的楼盘因地域市场问题不敢动工，有的楼盘存在法律障碍等问题无法动工。

三是部分楼盘盘活难度较大。我市房地产领域涉稳矛盾纠纷仍处于高发期，特别是前些年因企业资金断链、逾期交房等引发的矛盾纠纷和群体性事件不断出现，集中表现为“办证难”，不仅损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了负面影响，严重影响到社会和谐稳定。如天韵置业、团结房地产等项目，因债务纠纷被法院查封，特别是天韵置业被数十家法院查封，资不抵债，盘活难度大。我市因纠纷、债务等原因闲置未动工的土地有19宗，面积892.39亩，可开发建筑面积为213.84万m2。

四是当前房地产存在一定风险隐患。2011年到2016年9月，我市商品房价格3000－3300元/m2，6年时间房价一直处于较稳定价格。自去年10月以来我市城区住房价格一路攀升，从3226元/m2上涨4611元/m2，涨幅达40%，房价涨幅过快，可能带来消费透支、市场震荡，甚至出现哄抢和断供现象，风险隐患不容忽视。

四、几点建议

总的来说，我市房地产市场一改前些年平稳低价的发展形式，出现了一波井喷行情的历史性机遇，是人们对我市良好经济发展态势和水乡田园城市建设的正常反映，房价与我市城市的发展进步相匹配。近期国家的房地产调控政策将使我市房地产市场进入一个调整、巩固和提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我市房地产市场的持续健康发展，提出以下四点建议。

1.进一步加强房地产价格监测工作。要建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，防止房价过快增长，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；要将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警，迅速启动政策干预，科学布局宏观调控，防范市场风险。

2.进一步加强房地产项目的联合监管工作。市政府要加强相关职能部门的协作配合，加强对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售的综合监管，不定期开展联动执法检查，严肃查处各类违法违规行为。对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击，优化市场环境。要确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招拍挂的方式来取得土地使用权。严把房地产项目的市场准入关，严格审查企业的资质条件，引大引强品牌房地产企业，适度提高竞买保证金、预售许可标准和预售资金留存比例。

3.进一步有计划的盘活和开发房地产。要结合我市经济发展和城镇建设总体规划来盘活和开发房地产。加大存量房地产用地的盘活力度，对闲置房地产用地，该收回的坚决收回，提出退地的尽快退地；对有能力建设的要督促其尽快开工建设；对存在资金、纠纷、债务等问题，盘活较难的项目，市政府要组织专班，引进大企业进行重组，促使尽快形成房屋有效供给。要有计划的实行城市修补、生态修复工程，治理好城市病，加强对危旧房进行指导性改造，不断改善老城区人居环境，化解各类遗留问题和矛盾。同时，要根据城市交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济社会整体繁荣。

4.进一步推动住房主体需求合理化。要进一步改善市场结构，激活乡镇和二手房地产市场，大力推进配套商品房和中低价商品住房建设，解决好中低收入职工、困难家庭住房需求。积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。要结合我市城市开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求进一步的合理化。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全市人民住有所居。